На база официални данни на Агенцията по вписванията, НСИ и водещи имотни агенции — Q1 2026
След години, в които продавачите диктуваха условията, а имотите се изкупуваха за дни, пазарът се обърна. Сделките в София спаднаха с 12%, новите обяви растат, а купувачите вече договарят отстъпки. Цените обаче стоят твърдо. Дойде ли моментът?
Пазарът се охлади — и това е добра новина за купувачите
По официални данни на Агенцията по вписванията, сделките с имоти в София за януари–март 2026 г. са 7 529 — с 12% по-малко от същия период на 2025 г. В цялата страна спадът е 15,5%.
Причината не е криза, а естествено отрезвяване след предевровата еуфория на 2025 г. — годината с най-много сделки в столицата от 2008 г. насам. Купувачите, които бързаха преди еврото, вече са купили. Сега редът е на тези, които чакаха.
Цените: Стабилни, но вече договаряеми
Средната цена на жилище в София достига 2 716 евро/кв.м (Zimoti, Q1 2026), а средният имот се продава за около 333 000 евро. Ценовият ръст се забавя — от 25% на 18% годишно.
По-важното: повече от половината сделки вече се сключват след договаряне. Купувачите свалят между 5 и 10% от офертната цена — нещо, което в пика на 2025 г. беше немислимо.
Цени по квартали в София (Q1 2026)
| Квартал | €/кв.м |
| Център, Иван Вазов | 3 800 – 4 500 |
| Изток, Лозенец | 3 300 – 4 200 |
| Кръстова вада | 3 000 – 3 600 |
| Младост, Витоша | 2 400 – 2 900 |
| Люлин, Надежда | 1 900 – 2 300 |
Предлагането расте — изборът е по-голям
Новите обяви при водещите агенции са нараснали с около 50% на годишна база. Над 50 000 нови жилища излизат на пазара в резултат на строителния бум от 2024–2025 г. Средният срок за сключване на сделка вече е 29 дни в София — купувачите имат време да огледат, сравнят и преговарят.
Финансирането: Банките са на ваша страна
Ипотечните лихви се задържат на 2–2,7%, а банките остават активни — кредитите са нараснали с 17% на годишна база по данни на БНБ. В столицата 65% от сделките се финансират с ипотека. Условията за теглене на заем са сред най-добрите от десетилетие.
Ако не сега — кога?
Данните рисуват ясна картина: пазарът е в преходен момент. Продавачите са по-гъвкави, предлагането расте, а паниката е изчезнала. Цените няма да паднат рязко — но прозорецът за преговори е отворен точно сега.
За купувач с реална нужда от собствено жилище и достъп до финансиране, Q1–Q2 на 2026 г. предлага най-добрите условия за договаряне от 2022 г. насам.
Източници: Агенция по вписванията, Bulgarian Properties, БНБ, НСИ, Zimoti.com
Май 2026 г.
